צילום באדיבות "עמנואל", השקעות נדלן, צילום: ויטור גומז

בוחרים נתיב
כל מה שצריך לדעת לפני השקעה בנדל"ן בחול

בזמן שהקורונה מכה בשוק הדיור בישראל, גורמת למשקיעי הנדל"ן להפסדי ענק ולירידה חדה בהיקף המכירות, במדינות רבות מעבר לים העסקים כרגיל: גם אחרי הפרסום הדרמטי של האוצר שמצביעים על שפל במכירת דירות והפחתת מס הרכישה לדירה שניה נראה שלא מעט ישראלים, בהם גם רבים בני הגיל השלישי, בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל כי למרות שמדובר בשוק לא מוכר ועסקה שכרוכה בלא מעט סיכונים הם מעדיפים לייצר שורת רווח על פני תשואה כמעט אפסית.  רגע לפני שמתפתים מהנתונים החיוביים ויוצאים להרפתקה שכזאת חשוב להבין היטב מהן הבטוחות שתקבלו- מיהו היזם ? האם יש היתרי בנייה? האם יש חשבון נאמנות? האם קיים רישום בטאבו וכו'. כך תעשו זאת נכון

יזם הנדלן אלי טייב - מבעלי חברת עמנואל השקעות
צילום: אוהד פורת

"עמנואל", השקעות נדלן
צילום: תמיר בנאים

בעוד משבר הקורונה ממשיך לשנות סדרי עולם, עובדה אחת לא משתנה: הישראלים לא מוותרים על יצירת רווחים הכי מהר שרק אפשר- הריבית האפסית והירידה העקבית בתשואה מהשקעות בנדל"ן המקומי גרמה בעשור האחרון לישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל בהיקף של מיליארדים- חלקם באופן פרטי וישיר וחלקם באמצעות חברות מלוות.

כשאנחנו בעיצומו של המשבר, חוסר היציבות הפוליטית והמחדלים של מקבלי ההחלטות בישראל גורמים לחוסר וודאות בקרב המשקיעים ולכן נרשמת עליה מתמדת באלה שבוחנים את האופציה וגם סוגרים עסקאות-ככה זה כשההון הנדרש נמוך יותר בהשוואה לישראל והתשואה גבוהה הרבה יותר.

"עמנואל", השקעות נדלן
הדמיה - ויקטור פריטאס

עליה מתמדת באלה שבוחנים את האופציה וגם סוגרים עסקאות-ככה זה כשההון הנדרש נמוך יותר בהשוואה לישראל והתשואה גבוהה
הרבה יותר

הדעות לגבי השקעה כזאת חלוקות ובצדק- התשואה אכן גבוהה גבוהה ביחס לזאת שנקבל באפיקים סולידיים בבנק ובטח ביחס להשקעה בנדל"ן מניב בישראל, ועדיין משקיעים רבים לא בוחנים את ההשקעות לעומק ובכלים הנכונים, נוטים לבלבל בין נדל"ן מניב לנדל"ן יזמי, לא לומדים את השוק המקומי והאתגרים לעומק ועשויים לשלם על כך מחיר כבד.

 

על כל משקיע לקבוע לעצמו כמה כללי ברזל ולהבין היטב מהן הבטוחות שיקבל - האם קיימים היתרי בנייה? האם יש חשבון נאמנות? האם קיים רישום בטאבו וכו'. הצטרפות מחייבת בדיקת נאותות שעל המשקיע לערוך טרם החתימה - כך למשל השקעה צריכה להיעשות בהתאם לאופי המשקיע ועבור אלו שאינם מומחים בנדל"ן תתאים יותר השקעה במסגרת קבוצה שבנויה על בסיס אינטרסים משותפים לכלל הצדדים. הבחירה בנתיב הזה אינה נטולת סיכונים למרות שביסודה היא נשענת על גוף מומחה שמבצע את העבודה, כך הם נהנים משקט תעשייתי ועדיין נדרש המשקיע לבצע מחקר מעמיק.

"עמנואל", השקעות נדלן
הדמיה - ויקטור פריטאס

שקיפות ואמינות של החברה היזמית הם תנאי לחתימה על חוזה ההתקשרות - יש להיזהר מהבטחת תשואה, גם אם נאמר שהיא מגובה בחוזה ולכן מדובר בתשואה מובטחת. חשוב לזכור שגם אם החוזה נראה רציני, במידה והיזם פושט רגל אין לו כל ערך. במקביל חשוב להיעזר בניסיונם ולקבל חוות דעתם האובייקטיבית של משקיעים שעבדו עם החברה בעבר ובנוסף, לבחור בכזאת שיש לה נציגות בשטח והיא אמונה על מספר פרויקטים מרכזיים באותה מדינה או עיר מה שמעיד על מומחיותה ועל היכולת שלה לנהל את ההשקעה מבלי שהמשקיע עצמו יידרש לעשות דבר. בכל מקרה, חשוב להיוועץ בגורם משפטי שיבחן לעומק את החוזה ויבדוק בפרוטרוט את עניין הליווי הבנקאי, בטוחות וכיוב'.

"עמנואל", השקעות נדלן
הדמיה - ויקטור פריטאס

בחינה של השוק בו מתכוונים להשקיע היא קריטית- כך לדוגמה בעוד שבארץ הירידה בביקוש ברבעון האחרון היא תלולה במדינות אירופאיות מסוימות דווקא נרשמת עליה במספר העסקאות והתקבולים בענף הנדל"ן והבניה. זו היא ככל הנראה זוהי תוצאה של התנהלות מופתית ושמירה על יציבות פוליטית, מדינית וכלכלית שמחדירה ביטחון במשקיעי נדל״ן מקומיים ובינלאומיים ובכללם המשקיעים מישראל.

כך למשל נתונים על שכירות במדינות במערב אירופה מצביעים על עלייה בתשואה: על פי נתונים עדכניים של ה-Eurostat, אתר רשמי של הפרמלנט האירופי שמרכז בתוכו נתונים סטטיסטיים של מדינות האחוד. מחיר הדיור בגוש האירו עלה ברבעון השני של 2020 ב-5% ובאיחוד האירופאי ב-5.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד כאשר הממוצע בפורטוגל לדוגמה הוא לא פחות מ-7.8%. נתון מעודד זה  נובע מרכישת דירות של מקומיים למגורים והשקעה. מרשים לראות את המהפך שעשתה המדינה, שחברה באיחוד האירופאי, תוך פחות מעשור- בעוד שבמשבר הכלכלי (2008-2013) משקיעים חששו להשקיע בנדל״ן הפורטוגלי בשל האשמות על התנהלות ממשלתית לקויה, במציאות המורכבת של 2020 נחשבת המדינה כיעד בטוח ויציב ביותר בשנים הקרובות.

באדיבות עמנואל השקעות נדל"ן, צילום: ויטור גומז